p武汉住房成交面积全国第二库存却连续五个

租房准备 2020.02.18

武汉住房成交面积全国第二 库存却连续五个月增加

“2018年圆了买房梦。新的一年,向美好明天加速奔跑。”2019年第一天,来自十堰丹江口的孔亮在朋友圈写下这句感慨。作为武汉市刚需家庭优先选房政策的受益者,孔亮于去年11月份在汉阳建港附近购买了一套住房,结束了他长达一年的买房“陪跑”经历。

??刚刚过去的2018年,像孔亮这样成功圆住房梦的人越来越多,尤其是进入下半年,不少人都感觉房子越来越好买了。其背后凸显的是武汉楼市供需结构在悄然发生逆转,开始从卖方市场向买方市场转变。

??盘点2018年武汉楼市,几项数据令人关注:住房成交面积全国排第二,连续八年位居全国前三甲;土地出让面积全国第一。与此同时,武汉的住房库存面积则已连续五个月增加。

??这些变化将给2019年武汉楼市带来哪些影响?本报为此走访相关机构,条分缕析,希望给读者以参考。

??供求

??从千人抢房到打折促销

??去年的武汉楼市,上半年与下半年的界限特别分明,呈现出完全不同的局面。

??去年4月8日,是清明小长假后上班第一天,洪山区白沙洲某项目前出现购房者背着被子排一公里长队的景象,在武汉人的朋友圈里刷了屏。“一个配套不怎么齐全的地方,数千人抢几百套房子,太恐怖了!”参与了此次交资料的罗先生感慨。整个过程中,每位参与的人脸上都写满了恐慌。

??这是武汉楼市去年上半年最真实的写照之一。此外,全款优先、连夜排队等不正常买房现象频频出现,为恐慌性抢房潮写下了注脚。

??到了下半年,楼市这艘大船在悄然中调整了航向。全装修房改卖毛坯,装修款可按揭,**盘明显减少,楼盘促销“小蜜蜂”重现街头……

??某机构统计,2018年,武汉新建住房供应2660万平方米,同比增长约15.1%。其中12月份供给创出年度新高,整个第四季度939万平方米,占到全年总量三成多。

??2018年,武汉住房成交1810万平方米

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,同比下降11.4%,但在全国大中城市销量普遍下滑情况下,依然夺得全国楼市销量第二名,且连续八年位居前三甲。

??与去年相比,供应和成交数据一增一减,成为供需失衡状态有所缓解最有力的证明。

??土地

??从高价抢地到多宗流拍

??作为开发商的粮仓,土地市场同样备受关注。

??去年前六个月,武汉的土地市场火热依旧。据武汉市国土资源和规划局数据统计,房企花了489亿元拍得426公顷土地,成交金额同比涨幅32.88%。中心城区优质土地资源极为稀缺,所以开发商不惜高价从城郊和新城区拿地。

??而到了下半年,土地延期揭牌、无人报价流拍则时常出现。位于硚口区宗关的一宗地块,9月底延期揭牌,10月底因无人报价而流拍,12月底则终止挂牌。

??全年来看,根据统计,武汉土地出让金额1381亿元,位居全国第五,可规划建筑面积达4625万平方米,位居全国第一。

??2018年,武汉居住用地平均楼面价4722元,溢价率3.74%,这两项指标均低于2017年的4992元、11.33%。

??湖北房地产经济学会常务理事李国政分析,土地市场的转冷,一方面是由土地出让方式的调整,采取了最高指导价等措施,避免了高价的产生。另一方面,房企资金压力增大,高溢价抢地减少,导致流拍、延期现象时有发生。仅去年8、9、10这三个月,武汉土地市场流拍地块高达7宗。

??而从成交区域来看,蔡甸、东西湖以及新洲阳逻、洪山白沙洲等区域中的优质地块,仍是开发商争夺的热点。

??政策

??开创性推出刚需优先选房

??从购房者恐慌性抢房,到楼盘打折促销;从开发商高价抢地,到多宗无人报价而流拍。武汉楼市为何在短短一年之内完成了如此明显的节奏转变?

??易居房地产研究院总监严跃进分析,主要是市场自身调节起了主导作用。去年上半年,武汉楼市的库存严重不足,很多项目因备案价格限制而迟迟不预售开盘。

??而到了下半年,在持续的博弈中不少开发商放弃了“以时间换空间”的幻想,转而陆续开盘出货,以完成全年业绩目标。此时,越来越多的项目集中开盘,楼市开始从“卖方市场”向“买方市场”转变。贯穿全年,则是信贷利率的不断攀升,推高了投资炒房的成本,挤走了不少泡沫。

??武汉楼市退烧的另一个重要因素,是主管部门采取了一系列精准调控的措施。如去年2月开始,武汉开始试点“刚需无房家庭优先选房”的新政

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,这在全国是个创举。

??一年时间里,该新政从试点到全面铺开。到去年11月,武汉市预售备案均价低于20000元每平方米的新建商品住房项目中,开发企业应拿出户型建筑面积低于140平方米的准售房源,采取公证摇号方式随机选取不少于80%的比例纳入优先选房范围,汉阳四新、洪山白沙洲等6个热门区域比例则为100%。

??此外,武汉还进一步加强了对开发商预售资金的监管、对销售全过程进行监管、出台全装修房管理规范等。一系列组合拳的落地实施,使武汉房地产市场秩序进一步得到改善,“一房难求”现象缓解。

??前瞻

??楼市调整格局仍将持续

??随着楼市调控持续深入,武汉房价涨幅也继续放缓。去年12月15日,国家统计局发布的数据显示,武汉11月新建商品住宅销售价格环比上涨1.6%,涨幅小于10月的 2.5%和 9月的3%。

??库存方面,截至去年11月底,武汉已批准预售尚未签的商品住房139254套,面积1480.38万平方米。不出意外的话,截至本月目前武汉新建商品住房库存将连续五个月增加,面积则将超过1600万平方米,全部卖完至少需 9个月。市场天平继续向购房者倾斜。

??李国政认为,今年,武汉市将推进稳地价、稳房价、稳预期“一城一策”试点,培育发展住房租赁市场。从市场供需来看,市场调整的格局仍将延续,部分热门区域供给大增。同时,大光谷经济圈热度不减,拉动五里界、葛店、红莲湖、梧桐湖新城等区域发展。

??对于购房者来说,李国政建议,今年置业应更加注重房子本身的品质,从建筑质量、生活配套等方面考量,选择有轨道交通的区域,这样才能更好地满足“居住”的需求。

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